Nyheder

I en ny offentliggjort dom – T:BB 2010.232 – som undertegnede førte for landsretten, har Vestre Landsret klargjort den lejeretlige retsstilling på ikke mindre end to punkter.

Sagen omhandlede fraflytningen af et boliglejemål. Lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og det var i lejekontrakten aftalt, at det skulle afleveres nyistandsat. Af lejekontraktens § 11, som var et tillæg på 2½ side, og som var indsat i typeformularen fremgik det blandt andet, at alle bestemmelser i § 11 var at anse som særligt fremhævede, og at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 for at fremkomme med mangelsindsigelser var forlænget til 3 måneder. Alle vilkårene i § 11 stod med ensartet skrifttype dog med løbende overskrifter. Lejer havde underskrevet hver enkelt side i lejekontrakten.

Lejer fraflyttede lejemålet den 31. oktober 2006, mens nøglen først blev afleveret den 6. januar 2007 i forbindelse med at der blev afholdt flyttesyn. Udlejer fremsendte flytterapport den 16. januar 2007 med krav om betaling af ca. 28.000,00 kr. fortrinsvis for maling af lejemålet.

Udlejer havde i mellemtiden solgt ejendommen til nedrivning, og udlejer havde underskrevet købeaftalen i december 2006, mens køber først skrev under i februar 2007, og dermed efter at lejemålet var blevet malet. Fra februar og til maj hvor køber overtog ejendommen var lejemålet genudlejet og de samlede lejeindtægter beløb sig til ca. 12.000,00 kr.

Lejer protesterede mod flytteopgørelsen både med hensyn til, at lejemålet ikke trængte til at blive malet, at udlejer ikke havde fremsendt flytteopgørelse rettidigt, og at udlejer ikke havde dokumenteret noget tab, da ejendommen var solgt til nedrivning.

I byretten fik lejer medhold, idet byretten kom frem til, at bestemmelsen om at udlejer havde 3 måneder til at komme med indsigelser, ikke var særligt fremhævet i lejekontraktens § 11, jf. lejelovens § 5.

Landsretten omstødte byretsdommen og fandt, at bestemmelsen i § 11 var særligt fremhævet, hvorfor udlejers flytteopgørelse var kommet rettidig frem, uanset om nøglerne til lejemålet var blevet afleveret ved fraflytningen eller først den 6. januar. Landsretten accepterede også, at udlejer havde haft et tab som følge af lejers fraflytning, idet det var nødvendigt at male lejemålet, før det kunne genudlejes. At udbedringsomkostningerne beløb sig til 28.000 kr., mens udlejers lejeindtægt i den efterfølgende periode alene udgjorde 12.000 kr. medførte ikke at udlejers krav skulle sættes ned.

Ud fra landsretsdommen kan for det første konkluderes, at fremhævelseskravet i lejekontraktens § 11 ikke er afhængig af, at hver enkelt bestemmelse fremstår forskellig fra de øvrige. At alle vilkårene i § 11 fremstår med ens skrifttype m.v. medfører ikke, at en eller flere af vilkårene bliver ugyldige. Det er også den logiske konklusion, men det har i lang tid været omdiskuteret i både teori og praksis. Men enhver anden løsning ville medføre et sandt stormløb af sagsanlæg mod udlejere, da samtlige danske lejere ville forsøge at få vilkårene i deres egen lejekontrakt tilsidesat som ugyldige, hvilket igen ville medføre, at den gængse typeformular A8 ville skulle laves om. Der kan derfor kun ses med glæde på, at landsretten nu en gang for alle har slået det fast.

For det andet kan det af landsretsdommen udledes, at udlejers krav på erstatning for istandsættelsesomkostninger kun bortfalder, såfremt ejendommen bliver solgt til nedrivning umiddelbart efter lejers fraflytning, og uden at der i mellemtiden har været andre lejere i lejemålet, og at det ikke kan dokumenteres, at den manglende istandsættelse har medført en mindre salgspris for ejendommen. I den konkrete sag var der en anden lejer i lejemålet i 3 måneder. Dommen kan dog ikke forventes at beskytte udlejere, som indgår en lejeaftale rent proforma, for perioden mellem lejers fraflytning og nedrivningen blot for at kunne omgå retspraksis.